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Ragazzi vado dritto al dunque: quanto può costare?
In rete non trovo nulla!!!!
Il fatto è che avrei l'occasione di comprare un terreno e di far su casa, ma questo particolare è l'unica cosa che ancora non sò...e senza non riesco a farmi i dovuti conti in tasca.
Ovviamente mi informerò da chi di dovere prima di fare passi avanti, ma passeranno giorni prima di poterci riuscire e già ora non stò più nella pelle!
Devo troppo farmi un'idea, così mi chiedevo se magari qualche utente avesse qualche esperienza in merito o lavorasse nel campo.
Un amico mi accennava che la cifra è alta, devo spaventarmi?

p.s.: terreno da 600mq e casa da poco più di 100...
p.s.s.: sò che varia da comune a comune ma a me basta una cifra indicativa (5 mila più, 5 mila meno non fà differenza)

Dipende da comune a comune e in ogni comune ci sono tariffe variabili in base alle zone. La cosa migliore da fare è andare all'ufficio tecnico comunale e chiedere informazioni, loro sono li anche per dare risposta alle tue domande, infondo se vuoi fare una casa tu sei un cliente e loro i commercianti di permessi, chi meglio di loro (che han deciso le tariffe) potrebbe risponderti?

Cifra indicativa... dubito che qualche comune ti dia il permesso per una casa di quella metratura a meno di 15.000 €, di solito per quelle metrature le cifre sono intorno i 30 mila ma sappi che la cifra è molto variabile, tra comune e comune potresti trovare differenze nell'ordine del 400%.

Messaggio modificato da riccardobucchino.com il Sep 30 2013, 07:41 PM

Ah non dimenticare che i comuni potrebbero chiederti di fare parcheggi pubblici o cedere parte del terreno, se è un abitazione privata i parcheggi li chiedono spesso, se è per attività commerciale saluta il 50% del terreno perché diventerà parcheggio pubblico (in toto o in parte)... a spese tue ovviamente!

Sono un tecnico (geometra) e, anche se non mi occupo di urbanistica, provero' a risponderti: Il PaC viene rilasciato dopo l'esame di un progetto edilizio, progetto che deve essere redatto rispettando certi parametri urbanistici che variano non solo da comune a comune, ma, all'interno di uno stesso comune, da zona a zona.
Individuata la zona urbanistica nella quale vorresti edificare, determinata la superficie e il volume dell'unita' immobiliare da realizzare, approvato il progetto, per il ritiro del PaC devi preventivamente pagare gli Oneri Concessori e un'importo determinato in percentuale sul Costo di Costruzione dell'immobile.
Gli Oneri Concessori variamo unitariamente da zona a zona ( se urbanizzata o meno) cosi' come la percentuale del Tributo determinato sul Costr di Costruzione-, posso dirti, per darti una sensazione, che a Roma gli Oneri Concessori mediamente sono sui 300 euro a mq, mentre la percentuale da calcolare sul Costo di Costruzione e' di circa 8/10% dello stesso, determinato sulla base delle Prezzi indicati dalla Regione Lazio.
Per i 100 m. da te indicati a Roma, si puo' mediamente ipotizzare un costo complessivo di circa 40/45 euro.
Un saluto, Massimo

Ragazzi così mi spaventate!
All'ufficio tecnico del comune ci sono già passato, e mi è stato detto che spenderò massimo 6mila Euro tra tutto!!
La discussione l'ho aperta invece perchè l'impresario che mi farebbe la casa, che è un amico, mi ha detto che il suo architetto parlava di cifre ben diverse...appunto intorno i 30mila!!!
Ecco perchè chiedo anche quà.
Proprio mezz'ora fà invece mi richiama questo mio amico e, con mia grande gioia, mi dice che anche il suo architetto è passato in comune, e anche a lui hanno risposto 5 o 6mila al massimo!
Quindi com'è la faccenda?
Riguardo la cessione di parte del terreno sono già a posto tramite accordi col proprietario attuale, quindi non è un problema.
Mi manca solo questo benedetto permesso di costruire che a quanto pare c'è ancora una bella incognita...ma se mi ha chiamato per tranquillizzarmi credo che dovrei farlo.
O sbaglio?

p.s.: sarebbe una bella ladrata spendere migliaia di Euro per un permesso, quando già il notaio per il terreno mi pela il doppio di quello che già pelano per una casa!!! Maledetta Italia!

Messaggio modificato da Valejola il Sep 30 2013, 08:10 PM

guarda, non vorrei spaventarti...ma si parla di cifre piuttosto importanti...nello specifico l'ammontare dei costi che devi sostenere prima di poter metter giù il primo mattone è dato dagli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria più costo di costruzione) e dalle spese di progettazione...per il costo di costruzione come ti dicevano devi vedere le tabelle comunali...ipotizza un 30 euro a metro cubo fra primaria e secondaria, che per 300 mc (100 mq) fanno già 9000 euro...mettici un 5% di costo di costruzione, che su un importo stimato di 200.000 fanno altri 10.000 euro...e siamo a 19.000... poi mettici le parcelle dei vari tecnici...progettista, direttore lavori, coordinatore alla sicurezza, progettista impianti termici, progettista impianti elettrici, geologo, strutturista, direttore lavori strutturale collaudatore...considera, tranquillamente, altri 30-35 mila euro per tutte queste prestazioni...se hai bisogno di qualunque chiarimento più dettagliato mandami pure un mp...

Dunque, la perizia geologica non dovrebbe servire perchè il terreno è posto in un'area con la classificazione di rischio geologico più bassa possibile.
Alcune opere di urbanizzazione saranno a spese del proprietario attuale e, se può servire, il progetto prevederà una casa prefabbricata che al grezzo avanzato non supererà i 100mila Euro.
La situazione cambierebbe?

Mah...diciamo che migliora un pò ma non di molto...il geologo, che non serve solo per il rischio idrogeologico ma anche per la parametrizzazione del terreno ai fini del calcolo strutturale non credo che te lo salvi (non è comunque molto rispetto al resto...si parla di 1500 euro)...io personalmente se anche mi trovassi nel terreno più bello del mondo e più sgombero da vincoli della storia, nemmeno sismico, non mi azzarderei comunque mai a tirar su una casa senza le necessarie indagini geologiche...il fatto che il grezzo ti costi 100.000 euro significa che con le rifiniture (pavimenti per 100 mq, intonaci, impianti, isolamenti ed infissi) vai intorno ai 160...questo potrebbe voler dire risparmiare circa 2000 euro di oneri...l'utilizzo di un prefabbricato (non ho capito di che tipo) potrebbe inoltre abbassare un pò i costi delle progettazioni strutturali (diciamo 2000 euro meno)...gli altri costi purtroppo te li becchi tutti...la progettazione e la direzione lavori vanno fatte comunque, così come la sicurezza e le progettazioni impiantistiche...idem per l'accatastamento finale...diciamo, quindi, che invece di 45-50 fra progettazioni e oneri potrai andare a spenderne una 40ina...

Ciao sto più o meno nella tua stessa situazione...appena più avanti!

Il padre della mia compagna aveva un lotto edificabile in zona di completamento b4 senza vincoli.
Dopo un rilievo dei possedimenti è stato diviso in 2 parti identiche una per figlio ed io e la mia morosa a gennaio ce ne siamo intestato uno e l'altro il fratello così che le divisioni ereditarie sono state fatte con atto notarile (sui 4000euro), più il costo del terreno al valore di 23.000 euro per 590mq con indice di cubatura 1:1 dove l'area di sedime è di 306mq.

Anch'io mi appoggio tramite un mio amico architetto a cui ho fatto fare 2 preventivi per un'abitazione da 100mq e da 120mq che sarà totalmente in bioedilizia puntando alla passività totale dell'edificio, in più cercherò di sfruttare l'autocostruzione al massimo consentito(sono muratore).
Considera una spesa di tra i 100/120.000euro per l'edificio gli oneri sono tra i 6 e gli 8.000 in più nel mio comune c'è il 14% del costo di realizzazione dell'edificio con un ulteriore spesa tra i 14 e 17.000euro...

Per farti un'idea per 120mq ho 120.000euri di casa fisica(e quì è dove posso e devo risparmiare) e altri 60/70.000 tra progettista,geologo,oneri e certificazioni varie e quì non ho scampo!!!

Il geologo per lo strutturale ti serve per forza credo!
Entro l'anno vorremmo presentare tutto in comune in modo da ottenere il permesso a costruire per poter fare il mutuo a stati di avanzamento lavori dopo di che la pacchia è finita!

Spero di esserti stato d'aiuto...
In bocca al lupo

Matteo

Diciamo che se spendi 45000 di sola progettazione per una casa di 120 mq (su 180000 euro di costo effettivo di costruzione parliamo del 25% per spese tecniche) c'è qualcosa che non va...sopratutto se l'architetto è un tuo amico!

Le spese tecniche dovrebbero aggirarsi intorno ad 10-12 % del costo totale di costruzione (nel caso specifico intorno alle 20000) pagando adeguatamente i tecnici.

Coi tempi che corrono, ho visto parcelle di colleghi arrivare anche a meno del 5% del totale...

Il mio intento era quello di prendere questa casa prefabbricata non finita, quindi un grazzo avanzato (l'esterno viene ultimato, mentre l'interno è privo di impianti, pavimenti, sanitari e porte, finitura muri e allacciamenti servizi), e finirla da solo...o quasi.
Alla fine ho molti amici nel settore e sò fare sia l'elettricista che l'idraulico, quindi credo che riuscirò ad arrangiarmi perchè non ho fretta e ho 3 anni di tempo per chiudere il cantiere.
Per cui pensavo che io nel preventivo della casa avevo dentro tutto, fuori appunto quelle cose sopra citate.
Per cui non mi resta altro che capire quali altre spese mi toccavano.
E appunto l'unica incognita erano le "bustarelle" per il comune!
E andando all'ufficio tecnico mi è stato detto 5-6mila.
Cos'è che non quadra?
Dove rimarrebbero questi XXmila Euro da buttare per le pratiche?
Non vengono già compresi nei quasi 100mila del grezzo avanzato?
Perchè alla fine presumo che con la ditta costruttrice fare un contratto, che appunto stabilisce la cifra totale per la realizzazione...e sò già che non supererò i 100 per una casa da 115mq lordi.

Messaggio modificato da Valejola il Oct 1 2013, 04:09 PM

Buona serata...

Mi sono visto costretto ad oscurare qualce post poco pertinente, anzi del tutto IMpertinente rispetto all'argomento (serio) che interessa l'Autore del thread.

Non è proibita la battuta, ma è il caso di inserirne -di appropriate- a tempo e luogo.

Ringrazio per la comprensione ed auspico una felice conclusione del sogno, ma l'odore di malta e cemento mi costringe ad allontanarmi e di corsa, non vorrei avere a che fare di nuovo con un cantiere...

Salutoni.

nonnoGG

Tra la fase preliminare per la divisione ereditaria(rilievo)e geologo(5.000), progettazione e fase esecutiva, direzione lavori,acustica,certificazione energetica,coordinamento sicurezza sia per il progettuale che per l'esecutiva,contabilità,collaudo tecnico,acustico ed amministrativo più l'accatastamento la cifra era sui 37.000 scontata del 25% arriviamo a 28.000euro mettici l'iva al 21.... a me sembrano più cifre da geometra che da architetto
In più mi regala quella degli interni di progettazione.

120+28+6(iva)+26=180 Giusto???

Ciao
Matteo

120+28+ 6,16 +26=180,16

Da oggi l'IVA è al 22%

Graziano

Purtroppo non è così semplice...innanzi tutto, che i lavori li faccia tu, l'amico o la ditta, sempre il permesso dovrai chiedere...e dunque sempre nel computo metrico estimativo per gli oneri dovrai metterli (con prezzi standard da prezzario o da bollettino)...dunque gli oneri li paghi comunque su tutto...sul fare da te ok, ma chi ti rilascia la dichiarazione di conformità degli impianti necessaria per ottenere l'abitabilità ed obbligatoria per legge? Se hai un amico abilitato che ti fa questo favore tieni presente che firnare significa certificare che quell'impianto lo ha fatto lui, che è conforme e che se qualcuno ci rimane attaccato in gabbia ci va lui...infine, riguardo all'ultima parte...stipulare un contratto a corpo con un costruttore non equivale automaticamente ad avere inclusi tutti i costi accessori...nel 90% dei casi le varie progettazioni e prestazioni che ti elencavo non sono comprese...e raro trovare costruttori che si fanno carico di tutto, più frequente trovarne che Si fanno carico di alcuni aspetti (tipo sola progettazione strutturale ed impiantistica) ma, anche in questi casi, quei costi non è che spariscono, semplicemente vengono ricaricati dal costruttore nel costo complessivo...considerando il tuo caso, vista la cifra (100.000 € per 100 mq di casa al grezzo) mi sembra molto difficile che ci siano ricompresi quei 30 mila euro di prestazioni che ti elencavo...perché significherebbe che il costruttore ti da la casa per 700 €/mq, che mi sembra una cifra sensibilmente bassa...

Per le dichiarazioni non c'è problema...riguardo i costi dei permessi il comune mi rispose così, e pure l'architetto sembrerebbe aver confermato nonostante che anche lui prima alludeva a quelle cifre.
Boh domani vado a sentire bene cosa dice perchè tra una situazione e l'altra c'è molta differenza, e tutto dipende da quale sia la verità perchè tra terreno, atto e menate varie mi partono già una caterba di soldi e non credo che potrei sostenere altre spese onerose!

lasciamo perdere....

Matteo

....beh lo sconto te l'ha fatto...da li a dire che siano cifre da geometra ce ne passa...lo dico da progettista architettonico e strutturale

Ciao
Silvio

Mi fido allora!

Ciao
Matteo

iva su nuova costruzione 4% su molte cose verifica bene... unico consiglio da addetto ai lavori verifica bene cosa ti offrono per i serramenti... ci sono cose meravigliose e cose molto meno che meravigliose...

Raga ieri sono passato dal mio amico impresario che era in compagnia del suo architetto.
In totale la situazione non è grave come l'avete descritta voi, ma comunque non semplice come la facevo io.
In primis la casa che io pensavo venisse 90, ora viene 110
E in più le modifiche che vorrei apportare ne costeranno altri 6.
Ma pazienza dai, un pò mi aspettavo questo aumento.
Quello che non mi aspettavo sono le seguenti spese:
- 4.000 di ingeniere
- 5.000 per la sicurezza (sarebbe???)
- 2.000 di geologo
- 2.500 di termotecnico (da quando è obbligatorio????)
- 1.250 di accatastamento -ACE (come mai così tanto???)
A me ste cifre mi sembrano molto larghe!
No?
In realtà mi è stato detto che hanno lasciato del margine per non avere sorprese, però a me sembra un pò eccessivo il tutto. No?

Assolutamente no, sono in linea con i prezzi standard di mercato...te le sviscero una per una:
- ingegnere: nei 4000 euro sono compresi il calcolo e la progettazione strutturale, con annesse assunzioni di responsabilità, la direzione lavori strutturale con annessa assunzione di responsabilità, che, tanto per intenderci, vuol dire che se la casa viene realizzata male e ha dei cedimenti l'ing. ne risponde sia economicamente (e fare 50-60.000 euro di danno è un attimo) che civilmente/penalmente (ossia se qualcuno ci rimane sotto si rischia di andare dritti dritti in galera). C'è inoltre compresa la relativa pratica al Genio Civile, il prelievo e il conferimento a laboratorio di provini di materiale e, molto probabilmente, il collaudo statico (che un altro ingegnere iscritto all'ordine da più di 10 anni e non interessato da alcuna fase della progettazione dovrà fare, con assunzioni di responsabilità quasi identiche a quelle che ti ho appena elencato)...in pratica con 4000 euro paghi il lavoro di due professionisti (e non si parla di 5 minuti), l'assistenza durante tutto il cantiere, l'adempimento a 2000 burocrazie fra fogli fogliettini e fogliolini e il rischio di andare in gabbia o in tribunale in caso di problemi;
- 5000 per la sicurezza: sicuramente si compone delle due fasi richieste: sicurezza in fase di progettazione e coordinamento alla sicurezza in fase di esecuzione...è la fase assolutamente più delicata e rischiosa di un progetto...il professionista che se ne fa carico deve progettare e prevedere tutto il layout del cantiere, tutti i rischi che ogni singola lavorazione potrà causare e tutte le necessarie precauzioni da prendere in atto...e già non è poco...il bello viene dopo...in fase di esecuzione deve accertarsi che ogni cosa venga rispettata alla lettera (e ti assicuro che non è facile convincere l'operaio ad imbracarsi e mettersi l'elmetto invece di fare l'acrobata)...non solo...per tutte queste cose ne risponde a pieno titolo insieme al proprietario ed all'impresario...se un lavoratore si rompe semplicemente un braccio (e in un cantiere ti assicuro che di rischi ce ne sono) ne risponde l'impresa in quanto datore di lavoro, il committente e il coordinatore alla sicurezza...e si va per tribunali, assicurazioni, risarcimenti, ecc...non solo...può darsi (non lo so non avendo visto i preventivi) che nei 5000 euro sia compresa anche l'assunzione di responsabile dei lavori per conto della committenza...questa, se ci fosse, vale oro, dato che di fatto il professionista si assume l'onere di andare in tribunale/in gabbia al posto tuo...in pratica con l'assunzione di questa carica in caso di incidente non si va più a cercare le 3 figure (committente, impresario, coordinatore), ma si persegue solo coordinatore, responsabile sicurezza e impresario...e tu te ne puoi tranquillamente stare beato in panciolle...
- 2000 di geologo: sicuramente è il prezzo comprensivo di prove e relazione geologica e geotecnica. Il geologo, ricevuto l'incarico, deve recarsi sul posto, eseguire dei sondaggi (dipenda dal grado di sismicità della tua zona e di rischi idrogeologico quanto complessi) con opportuni macchinari (se li ha, sennò deve noleggiarli)...fatti questi sondaggi deve mandarli in specifico laboratorio a sviscerare, dopo di che, sulla base dei risultati, redigere una relazione sulla conformazione geologica del sito e sulla parametrizzazione geotecnica del terreno...in soldoni...il geologo deve scrivere e certificare come è fatto quel terreno, se è idoneo a reggere una casa, a che profondità vanno messe le fondazioni e dare all'ingegnere dei valori che indichino a che pressioni il terreno è in grado di resistere...deve inoltre, in alcuni casi, verificare che a seguito dell'intervento il versante rimanga stabile...tutte queste cose, come ormai immaginerai, vanno messe per scritto, certificate e firmate...e naturalmente anche in questo caso se ne risponde con le stesse modalità che ti elencavo...
- 2500 euro di termotecnico. Questi sinceramente mi sembrano un pochino altini...te la puoi cavare con la metà...per rispondere alla tua domanda: da quando è obbligatorio? Dall'entrata in vigore della Legge 10 del lontano 1991 (quindi da un bel po'), sulla base della quale poi sono stati emanati i avri D.Lgs 192/05, 311/06, leggi finanziarie, decreto del fare, ecc...per ogni nuova costruzione non basta progettare le opere edili, ma deve essere accuratamente progettato anche l'impianto di riscaldamento, con opportuni calcoli che ne verifichino rendimento, consumi, fabbisogno termico per ogni locale, dispersioni dei tubi, potenza del generatore ecc...non basta (sembrava troppo facile eh)...occorre progettare anche l'isolamento di ogni componente opaco e trasparente...vanno cioè calcolati e verificati la trasmittanza termica (ossia quanto quel muro/finestra/solaio riesce a far si che il caldo non scappi via), l'inerzia termica (ossia con quanto ritardo un certo muro ti rilascia in casa il calore che ha assorbito durante il giorno) e va verificato che non si formi condensa all'interno...il tutto va fatto nel rispetto di specifici parametri fissati per legge, va verificato e va asseverato (tanto per cambiare, quindi timbro, firma e assunzione di responsabilità)...anche per l'impianto termico è prevista la direzione lavori, dopo di che il tecnico che lo ha realizzato dichiara la conformità al progetto...
-1250 di accatastamento e ACE (che non c'è più e ora si chiama APE)...questi sono quelli dove c'è meno resonsabilità...in pratica quello che paghi è essenzialmente il lavoro...ogni fabbricato deve essere inserito nel catasto, in modo che sia censito e che tu possa (olè) pagarci le varie tasse...per far questo non basta mandare una piantina e dire questa è casa mia, ma occorre effettuare un rilievo topografico...questo viene in genere realizzato con strumentazione GPS, e consiste nell'individuare attraverso coordinate l'esatta posizione degli spigoli del tuo fabbricato, riferendola a dei punti fissi già esistenti che il catasto individua...quindi si paga il lavoro del topografo che viene sul posto a "battere" tutti questi punti e il lavoro dopo in ufficio, dato che quel rilievo (quelle coordinate) va aperto, rielaborato e trasformato in una mappa cartacea...non solo...c'è da completare due procedure richieste dal catasto: la procedura pregeo e quella docfa, per le quali occorre seguire delle precise istruzioni ed utilizzare specifici software...queste permettono di immettere finalmente tutto nel database del catasto, non senza aver pagato diversi bigliettoni verdi a titolo di diritti di segreteria all'ufficio competente...se non sono stato precisissimo spero che qualche geometra (io sono architetto e ammetto la mia parziale ignoranza in tema di catasto) possa correggermi...rimane l'APE (attestato di Prestazione Energetica) che il costruttore è obbligato a consegnare e che il direttore dei lavori è obbligato ad inserire nella richiesta di abitatbilità...non è molto diverso (nella forma si, nella sostanza no) dal lavoro del termotecnico che ti dicevo, con la differenza che mentre uno si fa a priori, e dunque prevede, l'altro veine fatto a posteriori, e quindi certifica...redigere l'Ape significa quindi verificare che muri/solai/finestre/impianti siano stati realizzati esattamente come da progetto termotecnico, dopo di che redigere nuovamente gli stessi calcoli (identici spiccicati) e, in base ai risultati, classificare la tua abitazione in funzione dell'Indice di prestazione energetica (espresso in kw/mqxanno), mettendola in una delle ormai famose classi A-B-C-D-E-F-G. Questo, che incide per poco, circa 250 euro, potrebbe in teoria esser fatto con un semplice click dallo stesso termotecnico di prima, dato che avrebbe tutti i dati già inseriti nel software, ma n realtà è vietato dalla legge, dato che chi redige l'APE non deve avere nè rapporti di parentela/dipendenza col committente o con l'impresa, nè aver partecipato in alcun modo alla progettaione /direzione lavori di componenti dell'edificio tali da influire sul risultato della verifica del bilancio energetico...
Quindi, concludendo, da addetto ai lavori, ti posso assicurare che, termotecnico a parte (che però magari si occuperà anche di altre progettazioni che al momento si sono dimenticati di elencarti) ti posso assicurare che le cifre che hai elencato sono assolutamente congrue ed in linea con i prezzi di mercato (se era ancora in vigore la vecchia tariffa si che erano dolori)...poi, come in tutte le cose, in giro si trova di tutto...si trova anche chi vende servizi fotografici completi a 100 euro...se uno si fida a commissionarglieli...

Capperi sei stato chiarissimo!
Messa giù così in effetti sembra tutto più giustificato.
Ora devo solo capire se riesco starci dentro perchè sono spese che non avevo calcolato e che quindi avevo già indirizzato altrove.
E perdere l'occasione per 2 spicci (che poi spicci non sono ma in confronto al resto lo diventano) mi dispiacerebbe molto!

E calcola di aggiungere 4% di contributo previdenziale e 22% di IVA.

Saluti
Roberto

Li ho già aggiunti entrambi.

Comunque pensandoci bene mi sorge un altro dubbio...vi spiego meglio: più sopra ho detto che questa casa la farei fare da questo mio amico impresario, ma non è del tutto così perchè alla fine lui eseguirà solo le divisioni interne mentre la struttura principale (pareti esterne, tetto, colonne portanti) se le farà fare da WolfHouse.
Io rimango sempre cliente del mio amico tramite contratto che comprende tutta la casa, ma lui a sua volta stipula un accordo con WolfHouse per farsi fare la struttura principale.
Quindi io mi chiedo: questo ingeniere, non dovrebbe essere già compreso nel prezzo che fà WolfHouse?
Io le cifre elencate sopra le ho prese da un ulteriore preventivo che mi aveva fatto sempre il mio amico ma prendendo in considerazione una casa che mi avrebbe fatto lui da cima a fondo, senza contare WolfHouse.
Che dite, posso evitarmi anche quei 4.000???